دماوند در ۴۵ کیلومتری تهران و از مناطق خوش آب و هوای نزدیک به پایتخت محسوب می‌شود و در دل کوه‌های سر به فلک کشیده با طبیعتی جذاب و بکر به یکی از بزرگترین مراکز ویلاسازی و تفریحاتی تهرانی‌ها تبدیل شده.
چند سالی است که سرمایه‌گذاری در این شهر یک ترند محبوب در میان ثروتمندان و سرمایه‌گذران تهرانی به حساب می‌آید و داشتن قطعه زمینی در آن، تضمین سود آوری است. شاید همین تضمین و البته اقبال زیاد به این منطقه هم موجب شده تا عده‌ای با استفاده از رانت تلاش کنند بخش بزرگی از بهترین زمین‌های این شهر را به قیمت غیرواقعی و ارزان خریداری و تلاش کنند در آن ساخت و ساز راه بیندازند.
آنچه در این گزارش می‌خوانید روایتی است از تصاحب بخشی از بهترین زمین‌های یک شهر خوش آب و هوا که بررسی آن به طرز جالبی رگه‌هایی از شبه رانت را در دو دولت متصل به هم اما کاملا مخالف یکدیگر در سوگیری‌های سیاسی نشان می‌دهد.
در این گزارش می‌بینیم که چگونه بیش از ۳۱۳ هزار متر از زمین‌های چشمه اعلای دماوند پایین‌تر از قیمت واقعی در دولت روحانی به «رضا دژآگاه» و شرکتش واگذار می‌شود و چگونه با حمایت مدیران دولت رئیسی هم با حل و فصل پرونده این زمین در قوه‌ی قضائیه، کارهای بازپس‌گیری آن را پیش می‌رود.
ساخت و ساز با رویکرد گردشگری از پیش از انقلاب در این زمین خاص سابقه داشته اشت. زمانی که فرح طرح گردشگری و ویلاهای توریستی در سر داشت و تعدادی هم ویلا ساخته شد اما با مخالفت شاه به دلیل احتمال تخریب محیط زیست منطقه بکر دماوند مواجه شد و طرح نیمه تمام رها شد.
خلاصه‌ی داستان شاید همین چند جمله باشد:
زمینی با قیمتی حدود ۲۶ برابر ارزانتر از قیمت واقعی در دولت روحانی به شرکت لوتوس واگذار می‌شود. این اراضی توسط قوه قضاییه از این شرکت بازپس گرفته می‌شود و در دوره ریاست جمهوری ابراهیم رییسی بار دیگر این زمین توسط همان قوه قضاییه به این شرکت بازگرداننده می‌شود.
سال ۱۳۹۸: واگذاری زمین
۲۲ و ۲۳ اردیبهشت ۱۳۹۸ وزارت راه و شهرسازی دولت حسن روحانی و در دوره وزارت محمد اسلامی در وزارت راه و شهرسازی، آگهی مزایده زمین‌هایی در دماوند در روزنامه جمهوری اسلامی منتشر کرد.
بر اساس نامه‌های موجود جلسه تعیین برنده، مزایده در تاریخ ۱۳۹۸/۰۳/۰۱ برگزار و شرکت «دهکده سلامت لوتوس دماوند» به نمایندگی آقای «رضا دژآگاه» برنده این مزایده معرفی شد.
برای آشنایی کوتاه با دژآگاه بد نیست بدانید که رضا دژآگاه که در این گزارش به عملکرد اقتصادی او می‌پردازیم مدیر مجموعه‌ای از شرکت‌های بزرگی است که در زمینه ساختمانی فعالیت می‌کند. نام به طور رسمی ذیل ۱۶ شرکت گوناگون آمده که بیشتر آنها در زمینه ساخت و ساز فعال هستند و در گراف زیر می‌توانید تصویر آن را ببینید.
و اما زمین‌های چشمه اعلا
در قراردادی که بعدها میان وزارت راه و شهرسازی و آقای دژآگاه تنظیم شده او «مستاجر» نامیده شده است اما اظهارات مقام‌های قضایی بعد از انعقاد این قرارداد نشان می‌دهد که در صورت اجرایی شدن این قرارداد او نه مستاجر که مالک این زمین‌ها محسوب می‌شد.
به هر روی در بهار سال ۱۳۹۸ شرکت لوتوس و آقای دژاگاه به عنوان برنده مزایده قسمتی از پلاک ثبتی ۳۲۰ فرعی از ۶۱ اصلی واقع در چشمه اعلاء دماوند به مساحت ۳۱۳۸۰۰ متر مربع شدند. قیمت پیشنهادی این شرکت که آنها را به برنده مزایده تبدیل کرده بود چیزی بیش از ۸۲ میلیارد تومان بود.
همچنین پس از اجرای تشریفات اداری طی قراردادی در تاریخ ۱۵ شهریورماه سال ۱۳۹۹ ملک مذکور به مدت ۵ سال شمسی از تاریخ پنجم مردادماه ۱۳۹۹ تا پنج مردادماه ۱۴۰۴ به صورت اجاره به شرط تملیک به شرکت مذکور واگذار شد.
در بررسی همین جزئیات ساده‌ی قرارداد چند نکته‌ی مهم وجود دارد.
نخست اینکه پرداخت ۸۲ میلیارد تومان برای بیش از ۳۱۳ هزار متر مربع زمین در بهترین منطقه دماوند که به «بام دماوند» هم مشهور است به این معنی است که قیمت هر متر از این اراضی حدود ۲۶۰ هزار تومان در نظر گرفته شده است.
این در حالی است که متوسط قیمت زمین در این منطقه در سال ۱۳۹۸ (سال واگذاری) حدودا از قرار متری تا ۷ میلیون تومان بود. در واقع این شرکت مرغوب‌ترین زمین‌های دماوند را با قیمتی ۲۶ برابر ارزانتر از قیمت واقعی خریداری کرده بود که این مسئله به تنهایی بزرگترین ایراد و اشکال موجود در این قرارداد است.
تنها برای درک اینکه زمین‌های منطقه واگذار شده چه مرغوبتی دارند باید بدانید که قیمت آنها اکنون تا متری ۴۰ میلیون تومان می‌رسند و این یعنی شرکت لوتوس طی پنج سال تنها با افزایش ۱۵۳ برابر زمین‌هایش سود هنگفتی کرده است.
نکته‌ی بعدی نحوه‌ی واگذاری این ملک است. اگرچه در قرارداد این شرکت «مستاجر» نامیده می‌شود اما در این قرارداد ۵ ساله آمده که این ملک «اجاره به شرط تملیک» است. به این معنی که ۵ سال ذکر شده در قرارداد نه مدت اجاره زمین که مدت بازپرداخت قیمتی است که برای آن تعیین شده است و به این ترتیب زمین‌های چشمه‌ی اعلا با اجرایی شدن این قرارداد با قیمتی بسیار بسیار ارزانتر از قیمت واقعی‌اش به تملک این فرد در می‌آمد.
سال ۱۴۰۱: فسخ قرارداد
طبیعتا انعقاد چنین قرارداد پرحاشیه‌ای واکنش‌ها و اعتراض‌هایی را به همراه دارد. چه اینکه این زمین‌ها در یکی از بهترین مناطق زیست محیطی دماوند واگذار شده و به جز ایرادات در قیمت‌گذاری و نحوه عقد قرارداد با اعتراضات مردمی و مدنی به دلیل چالش‌های زیست محیطی هم همراه بود.
نهایتا طهماسبی دادستان وقت دماوند با طرح چند ایراد درباره این قرارداد از جمله غیر واقعی بودن قیمت زمین و نحوه‌ی واگذاری آن و با استناد به یکی از بندهای قانونی قرارداد در عمل نکردن به تعهدات شرکت لوتوس درخواست فسخ این قرارداد را داشت که با موافقت مدیر اداره کل راه و شهرسازی تهران دستور فسخ این قرارداد در سال ۱۴۰۱ صادر شد.
در نهایت مردم دماوند که از فسخ قرارداد خوشحال بودند در سال ۱۴۰۲ با ارسال استشهادیه‌ای به رئیس‌جمهور وقت پیشنهاد می‌کنند که زمین‌های مزبور به مالکیت شهرداری دماوند درآمده تا در آن پارکی برای شهروندان ساخته شود. با این حال این نامه با دخالت‌های یکی از معاونان رئیسی به دست او نمی‌رسد و با نقش آفرینی این فرد پرونده شرکت لوتوس مسیری دیگری در پیش می‌گیرد. در واقع معاون رئیس‌جمهور تلاش کرد تا با خریدن وقت برای شرکت لوتوس زمینه صدور رای دادگاه به نفع آنها را فراهم کند.
سال ۱۴۰۲: صدور رای به نفع لوتوس
در سال ۱۴۰۲ شرکت لوتوس پرونده شکایتی علیه دولت را در شعبه ۸ مجتمع قضایی شهید بهشتی پیش می‌برد و علی عسگری قاضی این پرونده خیلی زود مراحل رسیدگی را انجام داده و به نفع شرکت لوتوس رای صادر می‌کند.
نکته‌ی مهم درباره این پرونده‌ی شکایت این است که با توجه به قرار داشتن اراضی در دماوند و حساسیت‌های محیطی آن پرونده باید به دادگاهی در دماوند ارجاع می‌شد اما چنین نشد و در تهران رسیدگی‌ها انجام شده و خیلی زود شرکت لوتوس دوباره مالک اراضی مورد بحث شد.
بعد از صدور این رای، سازمان ملی زمین و مسکن به نمایندگی از دولت به رای دادگاه اعتراض می‌کند و پرونده به شعبه ۲۷ تجدید نظر استان تهران ارسال می‌شود و در نهایت باز هم رای مثبت به نفع شرکت لوتوس صادر می‌شود.
به این ترتیب شرکتی که به وضوح از رانتی ویژه برخوردار بوده و زمین‌هایی از اموال عمومی را به قیمتی غیرواقعی خریده بود بار دیگر مالک آنها می‌شود.
پیشبرد مفت‌خری از دولتی به دولت دیگر
رضا دژاگاه و نزدیکانش معتقدند که این زمین با در نظر گرفتن استانداردهای لازم برای واگذاری زمین به طرح‌های گردشگری به او و مجموعه‌اش واگذار شده و در این مسیر هیچ تخلفی صورت نگرفته است.
با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که این اختلاف قیمت فاحش حتی با در نظر گرفتن ضریب‌های کاهنده قیمت زمین چنین واگذاری‌هایی هم قابل چشم‌پوشی نیست. آنها می‌گویند واگذاری زمین بزرگی که قابل تفکیک نیست موجب کاهش قیمت آن می‌شود و در کنار آن ضرایب کاهنده قیمت دیگری هم وجود دارد که موجب شده کارشناسان این قیمت را برای زمین در نظر بگیرند.
ضمن اینکه واگذاری چنین زمین مرغوبی با چنین قیمت فاحشی به خودی خود زمینه‌ساز برخی فسادهای دیگر را هم پدید می‌آورد. برای نمونه برخی معتقدند این زمین‌ها قابل واگذاری نیست و این در حالی است که در همین سال‌ها به وفور دیدم که با رانت و زد و بندهایی به راحتی زمین‌هایی تغییر کاربری داده و تفکیک شده است.
در اینجا قصد نداریم بگوییم که آقای دژآگاه یا مجموعه‌اش چنین قصدی را دارند. بله موضوع این است که چنین واگذاری‌هایی می‌تواند زمینه‌ساز چنین فسادهایی هم باشد. اگرچه در دفترچه تعیین قیمت این زمین کارشناسان دفتر آقای دژاگاه، قیمت زمین‌ها در صورت تفکیک و حتی امکان تغییر کاربری را هم پیش‌بینی کرده‌اند.
در بررسی این پرونده نکات جالب توجهی از ریشه‌یابی فساد در ایران دیده می‌شود. شاید مهم‌ترینش این باشد که رانت و یا فساد در هر دولتی مسیرش را پیدا می‌کند و فرقی ندارد که کدام جناح بر سر کار باشد. چنانکه دیدیم در دولت روحانی چنین زمینی با چنین وضعیتی به این شرکت واگذار شد و در دولت رئیسی هم زمینه‌سازی برای بازپس‌گیری آن فراهم شد. اما همکاری برخی معاونان رئیسی برای رسیدن رضا دژآگاه به زمین‌هایش در دماوند در حالی است که دژاگاه یکی از چهره‌های اقتصادی نزدیک به اصلاح‌طلبان است اما به نظر چنین خط و ربط‌های سیاسی هم وقتی پای پول و رانت در میان باشد معنایی ندارد!
در این میان تنها منافع عمومی است که قربانی می‌شود. بهترین زمین‌های یک شهر که می‌تواند به تفرجگاهی برای عموم مردم تبدیل شود با همدستی دولت به دولت مدیران و ترجیح منافع شخصی به خیر عمومی در حال تبدیل شدن به زمینی برای سود شخصی چند نفر است.
یک داستان تکراری در زمین فساد خیز مدیریت در ایران!
